top of page

Is this regeneration? An (anti)adaptive evaluation tool for urban regeneration plans of aged residential neighborhoods

Numerous aged residential neighborhoods in Israel are under the process of urban regeneration. The declaration of national or municipal regeneration process indicates an inherent anti adaptive component in the structure and dynamics of these neighborhoods. A rigid inflexible element that causes difficulty to adapt to spontaneous change over time, led them towards obsolescence, weathering and stagnation.

An urban regeneration plan, which provides the basis for spatial development, holds a double opportunity: a physical improvement for the regenerating environment alongside the reformulation of urban connections between the regenerating complex and its surroundings.

Urban adaptability is a set of features that enables spatial flexibility and gradual change, provides dynamism in the area's functioning, and over time contributes to the consolidation of the urban network. Therefore, imparting adaptive features to a regenerating complex is equivalent to realizing the goals of urban regenerating and conforms to its very definition. An area built following a plan that reflects adaptive components could handle the city's complexity as an ever-changing open-ended system.

This research examines whether an urban regeneration plan lays an adaptive planning framework, mirrors adaptive characters and thus actualizing the purpose of urban regenerating.

To this end, 5 pairs of plans were analyzed - the regeneration plan compared to the existing plan according to which the existing neighborhood was built. The analysis was conducted using an (Anti) Adaptive evaluation tool that was developed as part of the study. The evaluation tool is based on 3 main spatial layers: (1) pattern of street network, (2) built elements, and (3) land use, which the research finds as principle influential foundations for urban quality. Each layer consists of 2 measures that can be investigated using the plan documents. A value scale (1-5), based on professional literature and calibrated according to reference case studies, was attached to each measure. The use of the value scale correlates with urban adaptability as a-binary feature that has a range and enables comparison between plans.

Placing the results on a radar chart - an informative tool for presenting data allows intuitive evaluation and compression, forms a polygon that represents the plan's image of adaptability. It enables placing the plan along the adaptability spectrum and illustrates its component's interdependence.

Relatively low values obtained from the analysis of existing plans support a premise in the study, that neighborhoods facing the regeneration process present anti adaptive features in their plans.

Viewing the results of all cases examined indicate an improvement in the adaptive infrastructure between existing and new plans. The proportion of improvement differs among plan pairs. Nevertheless, in all cases, it is inferior in comparison to the potential adaptation value demonstrated in the reference cases. The study's findings indicate that benefit does not correlate with location or other spatial circumstances such as topography, consequently leading to the conclusion that improvement mostly depends on the planner's appreciation of the implications of their professional decisions.

Data reveals a pattern of change in each of the 3 main spatial layers. It was found that a change in the pattern of street network mainly depends on the awareness of the prevailing concept of road planning at present time. Contemporary, branched, multi-junction road network, as opposed to a hierarchical and confined modern roads system in the past. Parallel to that, the pattern of change in the layer of land-use reflects a situation where awareness subsists, yet improvement does not appear due to immovable planning norms. Despite the popularity of the mixed-use topic in the theoretical discourse, in practice, the provisions of the plans rarely allow their flexibility. In the study, the most significant improvement pattern between existing and new plans occurs in the layer of the built elements. This could be attributed to the gap left for improvement by the anti-adaptive starting point of the existing state, inward-turned design, which is widely spread, not following street paths and including extensive open spaces. The research suggests observing the pattern of change limitation as an expression of an economic norm, a crucial driving force that on the one hand, contributes indirectly to strengthening adaptability, and on the other hand, narrows the perspective and limits adaptability improvement to the point of realization of economic feasibility.

Research insights, following the theory of the neoliberal spirit that describes, among others, the mechanism of self-replication, and in light of claims about the centrality of economics in urban renewal processes, drives a call for a change in view regarding regeneration plans and urge to characterize them as projects for the public good. The research considers it will be a first step towards altering the norms and reformulate the links between regeneration and economic value, and in order to create quality values in planning (also) in the form of adaptive traits.

Good enough planning is an efficient and optimal design that maximizes possibilities and reduces negative effects. The prism of adaptive features provides good foundation for it and can create a sustainable, high quality, flexible and adaptable urban space.

The researcher: Michal Tsahor, MA. Student.

B.Arch. in Architecture, Bezalel Academy of Arts and Design, Jerusalem

זאת התחדשות? הערכת מידת (אנטי)אדפטיביות בתכניות להתחדשות עירונית 

של שכונות מגורים ותיקות.

שכונות ותיקות רבות בישראל נמצאות בתהליכי התחדשות עירונית. הצורך להכריז על פרוייקט של התחדשות מעיד על מרכיב אנטי אדפטיבי הטבוע באותן שכונות, יסוד קשיח שהקשה עליהן להסתגל לשינויים באופן ספונטני לאורך השנים, גרר אותן להתיישנות, בליה וסטגנציה.

בתכנית להתחדשות עירונית המהווה בסיס לפיתוח המרחב, טמונה הזדמנות כפולה: שיפור המתחם המתחדש, ולצד זאת ניסוח מחודש של הקשרים בין המרחב המתחדש וסביבתו. אדפטיביות אורבנית, מערך תכונות המקנה למרחב גמישות ומאפשר השתנות והסתגלות הדרגתית לשינויים, מספקת דינמיות לתפקוד המרחב לאורך זמן ותורמת לקשירת המתחם לסביבתו. לכן, הקניית תכונות אדפטיביות למרחב מתחדש כמוה כמימוש מטרותיה של ההתחדשות העירונית והיא תואמת את עצם הגדרתה. תכנית אדפטיבית להתחדשות עירונית תוכל להתמודד עם מורכבותה של העיר כמערכת בעלת קצוות פתוחים, הנמצאת בשינוי מתמיד ובלתי נמנע.

מחקר זה בוחן האם תכנית להתחדשות עירונית של  שכונות ותיקות בישראל, מניחה תשתית תכנון אדפטיבית, משקפת מרחב בעל תכונות אדפטיביות ובכך מממשת את מטרותיה של ההתחדשות.

לשם כך נותחו 5 זוגות של תכניות - התכנית להתחדשות והתכנית הקיימת שעל פיה נבנה המרחב הקיים העומד לפני התחדשות. הניתוח נעשה באמצעות כלי הערכה למידת (אנטי)אדפטיביות בתכניות שפותח במסגרת המחקר. פרוטוקול כלי ההערכה מבוסס על 3 שכבות מרחביות מרכזיות: (א) דפוס רשת הדרכים; (ב) המרקם הבנוי; (ג) שימושי הקרקע, אשר נמצאו כמרכיבות בסיס עקרוני בעל השפעה לאיכות המרחב. בכל שכבה נבחנו 2 מדדים מייצגים הניתנים למדידה ממסמכי תכנית. לכל מדד הוצמדה סקאלת ערכים (1-5). בניית הסקאלה התבססה על תיאוריה מקצועית וכוילה ביחס לשני מקרי ייחוס אדפטיבים (מקטעי עיר מתל אביב ומרחובות). השימוש בסקאלה תואם את היותה של אדפטיביות תכונה בעלת מנעד ומאפשר השוואה בין תכניות. באמצעות הצבת התוצאות על גבי טבלת רדר - כלי אינפורמטיבי להצגת נתונים המאפשר הערכה והשוואה אינטואיטיביות, נוצר פוליגון המהווה את תמונת האדפטיביות של התכנית, מאפשר למקמה על הספקטרום האדפטיבי וממחיש את התלות ההדדית בין מרכביה.

הערכים הנמוכים יחסית שהתקבלו מניתוח התכניות הקיימות מאששים הנחת יסוד במחקר לפיה השכונות העומדות בפני התחדשות הן בעלות יסודות אנטי אדפטיבים. תוצאות המקרים שנבחנו מעידות על שיפור בתשתית האדפטיבית בתכניות החדשות לעומת הקיימות. יחס השיפור משתנה בין זוגות התכניות ובכל המקרים קטן מהפוטנציאל שהודגם במקרי הייחוס. ממצאי המחקר מעלים כי השיפור אינו תלוי במיקום גיאוגרפי או נתונים מרחביים כמו טופוגרפיה ומובילים למסקנה כי הוא תוצאה של מודעות המתכנן להשלכות החלטותיו.

הממצאים חושפים דפוס שינוי שחל בכל אחת מהשכבות המרחביות המרכזיות. נמצא כי שינוי בדפוס רשת הדרכים תלוי בעיקר במודעות לתפישת התכנון הרווחת בעת הנוכחית. רשת דרכים מסועפת ומרובת צמתים, בניגוד למערכת דרכים מודרניסטית היררכית ומסתגרת. לצד זאת, דפוס השינוי בשכבת שימושי הקרקע משקף סיטואציה בה מודעות אינה מספיקה כדי לשפר את מצב האדפטיביות וזאת עקב נורמות תכנון מקובעות. על אף הפופולריות בשיח התיאורטי לגבי עירוב שימושים, בפועל הוראות התכניות ממעטות לאפשר בהם גמישות. השיפור המשמעותי ביותר בין התכניות הקיימות לחדשות חל בשכבת המרקם הבנוי. אפשר לזקוף את השינוי לטובת המרווח הגדול לשיפור שהותירה נקודת המוצא האנטי אדפטיבית של המרקם הבנוי במצב הקיים: בינוי מסתגר, שאינו מלווה רחוב, מרווח ובעל שטחים פתוחים נרחבים. המחקר מציע להתבונן על מוגבלות השינוי (הערכים המשופרים נמוכים ביחס לפוטנציאל הנשקף במקרי הייחוס) כביטוי לנורמה כלכלית הפועלת בשני כיוונים מנוגדים: מצד אחד, כתמריץ מכריע התורם בעקיפין לאימוץ תפישות חדשות ולחיזוק האדפטיביות, ומצד שני, כתוצאה מהיצמדות למאפייני בינוי נפוצים, כגורם המצמצם את נקודת המבט ומגביל את האדפטיביות לפריזמת המידה הכלכלית.

נוכח תובנות המחקר, לאור מרכזיותו של המניע הכלכלי בתהליכי התחדשות עירונית ועל רקע התיאוריה של הרוח הניאו ליברלית המתארת בין היתר את מנגנון השעתוק העצמי, המחקר קורא לשינוי היחס כלפי תכניות להתחדשות והגדרתן כפרוייקט לתועלת הציבור. הדבר מתקשר ישירות להגדרת פרוייקט התחדשות עירונית על ידי מוסדות מדינה ולהטבות הניתנות במסגרת זו. זאת, כשלב ראשון בדרך לשינוי הנורמה והגדרה מחדש של הקשר בין ההתחדשות וערכה הכלכלי ובמטרה ליצור ערך איכותי לתכנון (גם) בדמותן של תכונות אדפטיביות.

תכנון טוב דיו הוא תכנון יעיל ומיטבי הממקסם אפשרויות ומצמצם השפעות שליליות במרחב. פריזמת התכונות האדפטיביות מספקת תשתית טובה עבורו ועבור יצירת מרחב בר קיימא, איכותי, גמיש ומסתגל. כלי ההערכה שפותח במסגרת המחקר הינו כלי שימושי למטרה זו.

החוקרת: מיכל צחור, בוגרת MA.

bottom of page